Korter võib paista hea investeeringuna juba siis, kui kuulutuses olev üürihind tundub ostuhinna kõrval atraktiivne. Tegelik tulemus selgub aga alles siis, kui paned samale reale ostuhinna, kõik kõrvalkulud, võimaliku laenumakse ja perioodid, mil korter ei ole välja üüritud. See üürikinnisvara tootluse arvutamise juhend aitab vaadata numbreid nii, et otsus ei põhineks ainult optimistlikul kuulutuskuul.
Tallinnas ja Harjumaal võivad kaks näiliselt sarnast korterit pakkuda väga erinevat tootlust. Ühe tugevuseks võib olla stabiilne üürinõudlus, teisel madalam ostuhind või väiksem remondivajadus. Hea investeering sünnib siis, kui arvutus arvestab nii tänast rahavoogu kui ka vara väärtuse säilitamist pikemas vaates.
Miks pelgalt üüri ja ostuhinna võrdlemisest ei piisa?
Lihtsaim arvutus jagab aastase üüritulu ostuhinnaga. See annab kiire esmase pildi, kuid jätab kõrvale suure osa tegelikest kuludest. Kui korter vajab enne üürile andmist sisustamist, vannitoa värskendust või elektrisüsteemi korrastamist, ei ole investeeringu suurus enam ainult müügihind.
Arvesse tuleb võtta ka notaritasu, riigilõivu, hindamisakti võimalikku kulu, maakleritasu ning vajadusel laenulepingu ja tagatistega seotud väljaminekuid. Üüriperioodil lisanduvad kindlustus, remont, kuluvate seadmete väljavahetamine ja omaniku makstavad kõrvalkulud. Mõnes majas võib olulise erinevuse teha ka lähiaastatele kavandatud suurem renoveerimine.
Seetõttu tasub mõelda kahes kihis. Esiteks: kui palju vara igal aastal enne kulusid teenib? Teiseks: kui palju jääb sellest tegelikult alles pärast kulusid ja finantseerimist? Mõlemad näitajad on vajalikud, kuid need vastavad eri küsimustele.
Üürikinnisvara tootluse arvutamine algab brutotootlusest
Brutotootlus on kiire sõel, millega võrrelda mitut pakkumist omavahel. Valem on järgmine:
brutotootlus = aastane üüritulu / kogu soetusmaksumus × 100
Kui korteri ostuhind on 180 000 eurot, tehingu- ja ettevalmistuskulud kokku 8 000 eurot ning igakuine üür 950 eurot, on aastane üüritulu 11 400 eurot. Kogu soetusmaksumus on 188 000 eurot. Brutotootluseks kujuneb umbes 6,1 protsenti.
Oluline on kasutada arvutuses kogu soetusmaksumust, mitte ainult müügihinda. Kui jätad esialgsed kulud välja, saad tulemuse, mis tundub paberil parem, kuid ei näita investeeritud kapitali tegelikku tootlust.
Brutotootlus ei ütle veel, kas korter kannab end mugavalt välja. Küll aga aitab see kiiresti märgata, millised üürikinnisvara pakkumised väärivad põhjalikumat analüüsi. Kõrge protsent ei ole automaatselt võit – selle taga võib olla keerulisem asukoht, suurem kulurisk või ebastabiilsem üürnike nõudlus.
Neto tootlus näitab, mis rahast päriselt alles jääb
Netotootluse arvutamiseks lahuta aastasest üüritulust omaniku kulud. Siia kuuluvad näiteks kindlustus, remondireserv, haldustasu, üürniku leidmise kulu, perioodid ilma üürnikuta ning need kommunaal- või majakulud, mida üürnik ei kata. Maksude käsitlemine sõltub sinu konkreetsest olukorrast, mistõttu tasub selle osa puhul küsida nõu raamatupidajalt või maksuspetsialistilt.
Näite jätkuks oletame, et aastased omaniku kulud on 1 700 eurot. Üüritulust 11 400 eurot jääb enne finantseerimiskulusid 9 700 eurot. Kui jagada see 188 000 euro suuruse koguinvesteeringuga, on netotootlus umbes 5,2 protsenti.
Remondireservi ei tasu arvutuses käsitleda ebavajaliku ettevaatlikkusena. Pesumasin, külmkapp, segisti või värskendamist vajav sein ei küsi, kas see kulu oli sinu eelarves. Praktiline lähenemine on panna igast kuust osa kõrvale, isegi kui korter on uus ja esimestel aastatel kulud väikesed.
Rahavoog muutub oluliseks, kui ostad laenuga
Oma raha tootlus ja rahavoog ei ole sama asi. Laenuga ostes võib vara netotootlus olla positiivne, kuid igakuine rahavoog ajutiselt väike või isegi miinuses, kui intressikulu ja põhiosa tagasimakse on suured. See ei tähenda tingimata halba ostu, kuid tähendab, et investeering vajab teadlikku rahaplaneerimist.
Rahavoo leidmiseks lahuta üüritulust kõik igakuised omaniku kulud ning laenumakse. Näiteks 950-eurose üüri korral võib pärast kulusid ja 650-eurost laenumakset alles jääda vaid mõnikümmend eurot. Kui korter seisab ühe kuu tühjana või vajab kiiret remonti, peab sul olema puhver.
Samas võib laen võimendada omakapitali tootlust, sest kogu vara ostmiseks ei pea kasutama ainult enda raha. See toimib hästi juhul, kui üüriturg on stabiilne, ostuhind põhjendatud ja suudad toime tulla ka kõrgema intressi või ajutise üürniku puudumisega. Arvuta vähemalt kaks stsenaariumi: tänane olukord ning konservatiivsem variant väiksema üüri, ühe tühja kuu ja kõrgema kulutasemega.
Asukoht, planeering ja üürnikuprofiil mõjutavad numbreid
Tootlust ei saa hinnata asukohast eraldi. Kesklinnale lähedane, hea transpordiühendusega ja läbimõeldud planeeringuga korter võib maksta rohkem, kuid leida üürniku kiiremini ning hoida väärtust paremini. Teisalt võib soodsam ostuhind äärelinnas anda tugeva brutotootluse, kui piirkonnas on järjepidev nõudlus ja maja seisukord korras.
Mõtle ette, kellele korter on mõeldud. Tudeng eelistab sageli funktsionaalset väiksemat pinda ja head ühendust õppeasutustega, noor spetsialist hindab asukohta ning valmis sisustust, pere vaatab lisaks tubade arvule ka lasteaedu, parkimist ja panipaika. Üürniku profiil määrab, millist üüri on realistlik küsida ning kui sageli võib tekkida vajadus uut üürnikku otsida.
Eriti väikeste korterite puhul tasub uurida, kuidas muuta pind praktiliseks ja nõutuks. Teemat avab lähemalt artikkel kuidas tudengikorterist teha nutikas investeering. Hästi valitud asukoht ei asenda arvutust, kuid vähendab sageli tühjalt seismise riski.
Samm-sammult checklist enne ostupakkumist
Enne siduva pakkumise tegemist koosta arvutus konkreetsete, mitte soovmõtlemisel põhinevate eeldustega. Kasuta sama tabelit iga võrreldava korteri puhul.
- Pane kirja ostuhind ja kõik ühekordsed tehingu-, sisustus- ning remondikulud.
- Kontrolli piirkonna tegelikku üüritaset, mitte üksnes aktiivsete kuulutuste kõrgeimat hinda.
- Arvuta brutotootlus aastase üüritulu ja kogu soetusmaksumuse põhjal.
- Lahuta omaniku kulud, lisa remondireserv ning arvesta vähemalt ühe võimaliku tühja kuuga aastas.
- Kui kasutad laenu, testi arvutust kõrgema intressi ja väiksema üürituluga.
- Vaata üle maja seisukord, energiatõhusus, laenukohustused ja lähiaastate tööde plaan.
Kui tulemus püsib mõistlik ka konservatiivse stsenaariumi korral, on otsusel tugevam alus. Kui arvutus töötab ainult ideaaltingimustes, tasub ostuhind, finantseerimine või objektivalik veel kord üle vaadata.
KKK üürikinnisvara tootluse kohta
Mis on üürikinnisvara hea tootlus?
Üht universaalset numbrit ei ole. Hea tootlus sõltub asukohast, vara seisukorrast, riskitasemest, finantseerimisest ja sellest, kas sinu eesmärk on igakuine rahavoog või pikaajaline väärtuse kasv. Võrdle alati sarnase piirkonna ja sarnase profiiliga kortereid.
Kas arvutada tootlust koos laenumaksega?
Jah, kuid eraldi näitajana. Neto tootlus näitab vara tulemust enne sinu finantseerimisotsust, rahavoog aga seda, kui palju jääb pärast laenumakset igas kuus kätte või puudu.
Kui palju arvestada remondireserviks?
See sõltub korteri vanusest, sisustusest ja maja seisukorrast. Uue või hiljuti renoveeritud korteri puhul võib reserv olla väiksem, kuid nulli seda jätta ei tasu. Vanema korteri ja seadmete puhul peaks puhver olema suurem.
Kas tühja kuu risk tuleb alati arvutusse lisada?
Jah. Isegi väga nõutud piirkonnas võib üürniku vahetus, remont või hooajaline nõudluse muutus tekitada perioodi, mil üüritulu ei laeku. Konservatiivne eeldus hoiab sind ebameeldivate üllatuste eest.
Hea üürikinnisvara ei pea olema kõige odavam ega kuulutuses kõige kõrgema protsendiga. See on vara, mille nõudlust, kulusid ja riske mõistad enne lepingu sõlmimist ning mille juhtimine sobib sinu eesmärkide ja ajakavaga. Kui soovid investeerimisobjekti numbrid koos kogenud partneriga läbi vaadata või leida Tallinnas ja Harjumaal sobiva võimaluse, Võta ühendust.