Korteri või maja müümisel võib kõige kallim üllatus tulla alles pärast tehingut. Kinnisvara müük tulumaksu vaatest ei ole keeruline ainult paberil – keeruliseks muutub see siis, kui eeldad, et kogu müügihind jääb automaatselt Sulle kätte. Tegelikult sõltub palju sellest, kas tegemist oli Sinu koduga, investeeringuga või varaga, mida oled vahepeal välja üürinud või renoveerinud.

Kui müük on päevakorras, tasub maksuküsimus läbi mõelda enne kuulutuse avaldamist, mitte notarilauas. Nii saad teha rahulikumaid otsuseid, planeerida järgmise ostu eelarvet ja vältida olukorda, kus müügikasum paberil tundub suurem kui see päriselt on.

Millal kinnisvara müük tulumaksu kaasa toob?

Lihtsustatud loogika on järgmine: tulumaks võib tekkida siis, kui müüd kinnisvara kallimalt, kui selle omandasid, ja müügile ei kohaldu maksuvabastus. Maksustamise alus ei ole kogu müügihind, vaid üldjuhul kasu ehk müügi- ja soetusmaksumuse vahe, millest saab teatud juhtudel maha arvestada otseselt tehinguga seotud kulusid.

Praktikas tähendab see, et kaks sama hinnaga müüdud korterit võivad anda täiesti erineva maksutulemuse. Ühel juhul on tegemist olnud omaniku peamise elukohaga ja tulumaksu ei teki. Teisel juhul oli korter aastaid üüril ning kasumilt tuleb maksukohustusega arvestada.

Siin tulebki mängu detailitäpsus. Mida varem need asjaolud selgeks saad, seda kindlama tundega saad müügiprotsessis edasi liikuda.

Peamine elukoht ja maksuvabastus

Kõige sagedamini küsitakse, kas oma kodu müük on maksuvaba. Sageli on vastus jah, kuid mitte alati. Üldpõhimõte on, et maksuvabastus võib rakenduda kinnisasja, korteriomandi või elamuühistu liikmesuse võõrandamisel, kui see on olnud müüja elukohana kasutuses.

Oluline on sõna “elukoht” sisuline tähendus. Pelgalt rahvastikuregistri aadress üksi ei pruugi kõike tõendada, kui tegelik kasutus viitab muule. Kui korter on olnud pikalt välja üüritud, seisnud tühjana või kasutusel pigem investeeringuna, võib tekkida küsimus, kas maksuvabastuse eeldused on päriselt täidetud.

Samuti tasub meeles pidada, et maksuvabastust ei saa kasutada piiramatult järjest olukordades, kus kodusid ostetakse ja müüakse lühikese aja jooksul kasumi teenimise eesmärgil. Kui tehingute muster meenutab ettevõtlust või süsteemset kauplemist, muutub pilt juba teistsuguseks.

Kuidas kasu arvutatakse?

Kui maksuvabastus ei kohaldu, siis ei vaadata ainult müügihinda. Arvesse läheb soetusmaksumus ehk summa, millega vara omandati, ning teatud kulud, mis on müügi või parendustega otseselt seotud.

Näiteks kui ostsid korteri 140 000 euroga ja müüd selle 185 000 euroga, ei tähenda see automaatselt, et kogu 45 000 eurot on maksustatav. Kui oled teinud tõendatavaid parendusi, tasunud notaritasusid või kandnud muid arvesse minevaid kulusid, võib maksustatav kasu olla väiksem.

Just dokumentide olemasolu on siin määrava tähtsusega. Kui remont tehti sularahas ilma korrektselt vormistatud arvete ja maksetõenditeta, võib hiljem olla keeruline kulusid arvesse võtta. Sellepärast tasub kõik suuremad investeeringud hoida algusest peale korrastatud.

Millised kulud võivad arvesse minna?

Kõik kulud ei vähenda maksustatavat kasu. Üldiselt eristatakse vara säilitamisega seotud tavakulusid ja väärtust suurendavaid parendusi. Viimased võivad olla asjakohased, esimesed mitte tingimata.

Kui vahetasid välja amortiseerunud köögisegisti, ei pruugi see olla sama kaaluga kui korteri elektrisüsteemi uuendamine, akende vahetus või planeeringu oluline parendamine. Piir ei ole alati mustvalge. Seepärast on mõistlik enne müüki vaadata kulud koos spetsialistiga üle, et Sa ei alahindaks ega ülehindaks oma maksukohustust.

Sarnane ettevaatus kehtib ka tehingukulude puhul. Notaritasud, riigilõivud ja osa müügiga otseselt seotud kulusid võivad olla olulised, kuid kõik väljaminekud ei pruugi olla automaatselt arvestatavad.

Erijuhud, kus inimesed kõige sagedamini eksivad

Kinnisvara müük ja tulumaks tekitavad kõige rohkem küsimusi just piiripealsetes olukordades. Näiteks siis, kui pärandina saadud korter müüakse edasi, kui lahutuse järel jagatud vara võõrandatakse või kui kinnistule on aja jooksul ehitatud juurdeehitis.

Samuti eksitakse sageli suvila, maakodu ja investeerimiskorteri puhul. Omanik võib kinnitada, et “see oli meie pere kasutuses”, kuid kui tegelik elukoht oli mujal ja seda on lihtne tõendada, ei pruugi maksuvabastus kehtida. Sama lugu on korteriga, mida kasutati vaheldumisi enda tarbeks ja lühiajaliseks üüriks.

Veel üks levinud eksimus puudutab ajastust. Inimesed keskenduvad müügihinnale ja unustavad, et müügikasumi maksustamine võib mõjutada järgmise kodu sissemakset või laenuvõimekust. Paberil hea tehing ei ole alati rahavoos sama hea tehing.

Samm-sammult kontrollnimekiri enne müüki

Enne kui kodu turule paned, tee see kontroll läbi. Nii liigud kiiremini ja väiksema riskiga.

• Pane kirja, kuidas ja millal kinnisvara omandasid.
• Kontrolli, kas tegu oli Sinu tegeliku elukohaga või pigem investeeringuga.
• Kogu kokku ostu, remondi, parenduste ja tehingukulude dokumendid.
• Vaata üle, kas kinnisvara on olnud välja üüritud või kasutatud muul eesmärgil.
• Hinda realistlikult müügihinda ja arvuta erinevad stsenaariumid koos võimaliku tulumaksuga.
• Küsi vajadusel maksuspetsiifilistes küsimustes nõu asjatundjalt.
• Planeeri järgmine samm ette, eriti kui müügist sõltub uue kodu ost.

Kui otsid samal ajal uut kodu või soovid turu pakkumisi võrrelda, vaata üle ka objektid. Sageli annab järgmise ostu raam paika ka selle, kui targalt on mõistlik praegune müük ajastada.

Miks tasub maksuküsimus läbi mõelda koos müügistrateegiaga?

Hea müük ei tähenda ainult kiiret ostjat. See tähendab, et kogu protsess töötab Sinu kasuks – hind, ajastus, dokumendid ja järgmine samm moodustavad terviku. Kui maksukohustus tuleb üllatusena pärast tehingut, võib see rikkuda muidu hästi juhitud müügi tulemuse.

Tallinnas ja Harjumaal näeme seda eriti sageli koduvahetajate puhul. Müüakse olemasolev korter, et liikuda suuremasse koju, kuid uue ostu eelarve pannakse paika liiga optimistlikult. Kui hiljem selgub, et osa kasumist kulub maksudele või arvesse võtmata kulud ei olnud tõendatavad, tuleb plaane ümber teha.

Just siin on kasu partnerist, kes näeb tehingut tervikuna. Maakler ei asenda maksunõustajat, kuid kogenud tehingujuht oskab õigel ajal tõstatada õiged küsimused ja suunata Sind enne otsustamist olulised detailid üle kontrollima. Kui soovid teada, kes meie poolel seda tööd igapäevaselt teeb, vaata meie meeskond.

Dokumentatsioon mõjutab rohkem, kui arvatakse

Kinnisvaras liigub suur raha, kuid otsuseid tehakse tihti mälu järgi. “Me vist investeerisime sinna umbes 20 000 eurot” ei ole hiljem piisav, kui vaja on kulusid tõendada. Arved, lepingud, maksekorraldused ja tööde kirjeldused ei ole pelgalt paberimajandus – need võivad mõjutada Sinu lõpptulemust tuhandete eurode ulatuses.

Sama kehtib ka kinnisvara ettevalmistamisel müügiks. Vahel küsitakse, kas enne müüki tasub veel remonti teha. Vastus sõltub olukorrast. Mõni värskendus tõstab müügihinda ja lühendab müügiaega, teine töö jääb ostjale emotsionaalselt nähtamatuks ning ei too investeeringut tagasi. Sellest vaatenurgast võib abi olla ka artiklist Kui palju maksab päriselt oma kodu ostmine Eestis?, sest ostja vaade mõjutab otseselt seda, milliseid kulutusi turg väärtustab.

KKK

Kas oma kodu müügil tuleb alati tulumaksu maksta?

Ei. Kui tegemist on olnud Sinu tegeliku elukohaga ja tingimused on täidetud, võib müük olla maksuvaba.

Kas rahvastikuregistri aadressist piisab maksuvabastuse tõendamiseks?

Mitte tingimata. Oluline on ka see, kuidas kinnisvara päriselt kasutati.

Kas remondikulud vähendavad alati maksustatavat kasu?

Ei. Arvesse võivad minna eelkõige tõendatavad ja vara väärtust suurendavad parendused, kuid kõik kulud ei pruugi sobida.

Mis siis, kui korter oli mõnda aega üüril?

Siis tuleb olukorda hinnata täpsemalt. Üürikasutus võib mõjutada seda, kas maksuvabastus kohaldub.

Kas maakler annab tulumaksu kohta lõpliku vastuse?

Maakler aitab riskikohad varakult välja tuua ja protsessi juhtida, kuid maksuspetsiifilistes küsimustes tasub vajadusel konsulteerida vastava spetsialistiga.

Kui Sul on müük plaanis ja soovid, et kogu pilt – hind, ajastus, dokumendid ja järgmine samm – saaks läbi mõeldud enne tehingut, Võta ühendust. Hästi juhitud müük annab rohkem kui lihtsalt allkirjastatud lepingu – see annab kindluse, et liigud edasi õigete numbritega.