Korter ei jää müümata tavaliselt sellepärast, et huvilisi pole. Probleem tekib sagedamini hinna, esituse, ajastuse ja läbirääkimiste juures. Kui küsid endalt, kas maakler või ise müüa, siis tegelik küsimus on lihtsam – kas soovid tehingut ise juhtida või eelistad partnerit, kes assisteerib Sind algusest lõpuni ja aitab vältida kulukaid valearvestusi.
Millal on ise müümine täiesti mõistlik?
Ise müümine võib olla hea valik siis, kui Sul on aega, kindel turu tunnetus ja valmisolek tegeleda kogu protsessiga isiklikult. See tähendab, et teed ise hinnastamise, suhtled huvilistega, korraldad näitamised, vastad küsimustele dokumentide kohta ja pead läbirääkimisi ka siis, kui ostja proovib hinda alla tuua.
Lihtsama objekti puhul võib see tõesti toimida. Näiteks juhul, kui müüd heas seisus tüüpkorterit piirkonnas, kus nõudlus on stabiilne ja võrdlusobjekte on palju. Sellises olukorras on turuinfo paremini loetav ning ostjatel on lihtsam otsustada.
Samas tasub ausalt hinnata, kui palju maksab Sinu enda aeg. Kui pead tööpäeva keskel võtma kõnesid, korraldama õhtuseid näitamisi ja filtreerima välja uudishimulikud külastajad, võib omal käel müümine muutuda kiiresti koormavaks.
Maakler või ise müüa – suurim vahe tekib hinnas ja ajas
Paljud arvavad, et maakleri kasutamine tähendab automaatselt väiksemat kasu, sest mängu tuleb teenustasu. Praktikas ei ole pilt nii mustvalge. Kui objekt saab turule liiga kõrge hinnaga, kaotab see värskuse. Kui hind pannakse liiga madal, võib müüja jätta raha lauale.
Kogenud maakleri väärtus tekib eelkõige selles, et ta oskab paigutada objekti turule õigesse vahemikku. Ta näeb, milline hind toob päriselt huvilised kohale ja milline strateegia aitab saavutada parema lõpphinna. Sageli ei ole küsimus ainult selles, kas müük toimub, vaid kui kiiresti ja mis tingimustel see toimub.
Tallinnas ja Harjumaal liigub turg piirkonniti väga erinevalt. Ühes asumis müüb hästi renoveeritud väikekorter, teises määravad hinna parkimine, planeering või maja seisukord. Just siin annab kohalik kogemus tugeva eelise.
Mida maakler päriselt teeb?
Hea maakler ei ole lihtsalt kuulutuse sisestaja. Tema töö algab enne kuulutuse avaldamist ja kestab kuni tehingu lõpuni. See hõlmab objekti ettevalmistust, hinnaargumentatsiooni, turundust, ostjate eelkvalifitseerimist, näitamiste korraldamist, läbirääkimisi ning kogu protsessi juhtimist nii, et müüja ei peaks iga detaili ise lahendama.
Oluline osa on ka emotsiooni loomine. Kodu ostetakse numbrite ja tunnete koosmõjus. Kui esitlus on läbimõeldud, fotod tugevad ja objekti lugu selge, kasvab huvi märgatavalt. Just siin jääb omal käel müües sageli kõige rohkem potentsiaali kasutamata.
Kui soovid näha, kes seda tööd igapäevaselt teeb, vaata City Property meeskond lehte. Kinnisvaras loeb väga palju see, kes Sind päriselt esindab.
Millal maakler on eriti tugev valik?
Maaklerist on enim kasu siis, kui tehing ei ole päris sirgjooneline. Näiteks juhul, kui müüd kodu, kus elatakse veel sees, objekt vajab õiget positsioneerimist või Sul on vaja müük siduda uue kodu ostuga. Samuti siis, kui kinnisvara on eripärane, hind kõrgem või sihtrühm kitsam.
Veel üks koht, kus maakler aitab palju, on läbirääkimiste faas. Omal kodul on omaniku jaoks alati emotsionaalne väärtus. Ostja jaoks on see aga läbirääkimisobjekt. Professionaalne vahendaja hoiab vestluse faktipõhisena, kaitseb müüja huvi ja aitab jõuda lahenduseni, mis ei sünni pinge pealt.
Ka dokumentide poolel on palju detaile, mille vastu ostjad huvi tunnevad – kasutusload, planeeringumuudatused, kommunaalkulud, korteriühistu teemad, remondifondi maht, võimalikud tulevased tööd. Maakler ei asenda juristi ega maksunõustajat, kuid ta oskab protsessi ette valmistada nii, et küsimused ei tuleks üllatusena.
Ise müümise varjatud hind
Ise müües nähakse tavaliselt ainult üht kokkuhoidu – maakleritasu jääb maksmata. Vähem märgatav on aga varjatud hind. Kui objekti esitlus on nõrk, kuulutus ei kõneta või näitamised on juhuslikud, võib müügiaeg venida. Mida kauem objekt turul seisab, seda rohkem tekib ostjatel küsimus, miks see veel müümata on.
Teine varjatud kulu on allahindlus, mille müüja teeb väsimusest. Kui huvilisi on vähe või suhtlus kurnab, võetakse esimene enam-vähem sobiv pakkumine kiiremini vastu. Nii võib esialgne teenustasu kokkuhoid kaduda palju suurema hinnalangusena.
Kolmas koht on risk. Kui mõni oluline detail jääb müügieelses etapis tähelepanuta, võib see hiljem tehingut aeglustada või ostja usaldust vähendada. Tugev protsess ei tähenda ainult kiirust, vaid ka kindlustunnet.
Samm-sammult kontrollnimekiri enne otsust
Enne kui otsustad, kas maakler või ise müüa, tee endale aus seisukorra ülevaade.
- Kas Sul on aega vastata kõnedele ja teha näitamisi ka tööpäevade õhtutel?
- Kas tead, mille alusel oma kodu hinda määrata, mitte lihtsalt kuulutusi võrrelda?
- Kas oskad koostada müügi jaoks tugeva kuulutuse ja valida õiged fotod?
- Kas oled valmis pidama hinnaläbirääkimisi ilma emotsioonideta?
- Kas tead, milliseid dokumente ostja tavaliselt küsib?
- Kas Sul on selge plaan, mida teha siis, kui esialgne huvi jääb oodatust väiksemaks?
Kui mitmele küsimusele vastad kõhklevalt, on professionaalne tugi enamasti mõistlik investeering, mitte lisakulu.
Kuidas otsustada oma objekti järgi?
Kõik algab kinnisvara tüübist ja Sinu eesmärgist. Kui soovid lihtsalt testida turgu ja Sul ei ole müügiga kiiret, võib omal käel alustamine olla täiesti arvestatav tee. Kui aga eesmärk on saavutada tugev hind, lühike müügiperiood ja võimalikult vähe stressi, kipub maakleri kasu olema selgem.
Eriti oluline on see siis, kui müügist sõltub järgmine samm. Kui pead pärast müüki ostma uue kodu, võib iga viivitus mõjutada kogu ahelat. Sellisel juhul ei ole küsimus ainult ühes tehingus, vaid kogu elukorralduse sujuvuses.
Kui oled samal ajal ka ostupoolel, tasub vaadata ka City Property objekte. Nii saad realistlikuma pildi, milline valik turul praegu on ja kuidas enda müük uue kodu plaaniga haakub.
Tõde on lihtne – hea maakler ei võta kontrolli ära
Mõni müüja pelgab, et maakler tähendab kontrolli loovutamist. Tegelikult on hea koostöö vastupidine. Sina otsustad, maakler juhib protsessi. Sina valid tingimused, maakler aitab need turul parimal võimalikul viisil realiseerida.
Parimad tulemused sünnivad siis, kui rollid on selged. Müüja teab oma kodu tugevusi ja eesmärki. Maakler toob juurde turuinfo, ostjate käitumise mõistmise, nähtavuse ja läbirääkimisjõu. Nii tekib partnerlus, mitte asendus.
Kui tunned, et vajad kindlat plaani ja ausat hinnangut, mitte lihtsalt üldist müügijuttu, siis Võta ühendust. Mõnikord piisab ühest heast vestlusest, et saada selgeks, milline tee on just Sinu jaoks mõistlik.
KKK
Kas ise müües saab alati rohkem raha kätte?
Mitte alati. Kui hindamine, turundus või läbirääkimised jäävad nõrgaks, võib lõpphind tulla madalam kui professionaalse müügi puhul isegi pärast teenustasu arvestamist.
Millal on maakleri kasutamine kõige mõistlikum?
Siis, kui Sul on ajapuudus, soovid kiiremat ja kindlamat protsessi või on objekt eripärane, kõrgema hinnaga või seotud järgmise ostutehinguga.
Kas maakler sobib ka tavalise korteri müügiks?
Jah. Just tavakorterite puhul tehakse palju otsuseid kiiruse, esituse ja hinna põhjal. Hästi juhitud müük võib siin anda väga hea tulemuse.
Kas ma pean enne maakleriga rääkimist kõik dokumendid valmis koguma?
Ei pea. Esmase nõustamise käigus saab selgeks, mida on vaja kohe ja mida saab protsessi jooksul korrastada.
Kui kiiresti võiks kodu müüdud saada?
See sõltub hinnast, piirkonnast, objekti seisukorrast ja turu aktiivsusest. Hästi ette valmistatud müük liigub reeglina kiiremini kui juhuslikult turule pandud objekt.
Vahel ei otsusta tehingu edu see, kui palju Sa ise teha suudad, vaid see, kui õigel hetkel otsustad mitte kõike üksi teha.