Korteri või äripinna üürile andmisel kerkib üks küsimus varem või hiljem alati lauale – kas sellele lisandub käibemaks või mitte? Just siin muutub teema „kinnisvara üürimine käibemaks“ paljudele segaseks, sest vastus ei ole igas olukorras sama. Vahe tuleb sisse juba selles, kas räägime eluruumist, äripinnast, lühiajalisest majutusest või sellest, kes on üürnik.
Kui soovid teha teadlikke otsuseid, aitab kõige rohkem üks lihtne põhimõte: kinnisvara puhul ei määra kõike ainult objekt ise, vaid ka kasutusotstarve, lepingu sisu ja tehingu ülesehitus. Seetõttu tasub enne hinna kokkuleppimist ja lepingu sõlmimist pilt selgeks teha.
Millal kinnisvara üürimine on käibemaksuvaba?
Enamasti mõeldakse üürimise all eluruumi kasutusse andmist pikemaks perioodiks. Sellisel juhul on tavapraktikas tegemist käibemaksuvaba käibega. See tähendab, et üürisummale käibemaksu juurde ei lisata ning üürnik maksab kokkulepitud üüri vastavalt lepingule.
Praktiliselt tähendab see paljude korteriomanike jaoks üsna lihtsat loogikat. Kui annad korteri elamiseks üürile eraisikule või perele ning tegemist ei ole majutusteenusega, siis käibemaks enamasti mängu ei tule. Sama küsimus tekib tihti ka investoritel, kes ostavad korteri väljaüürimiseks – nende jaoks on oluline aru saada, et eluruumi pikaajaline üürimine ei käitu maksustamise mõttes samamoodi nagu kõik muud teenused.
Samas ei maksa teha liiga kiireid järeldusi ainult objekti tüübi põhjal. Kui sama pind on sisuliselt kasutuses lühiajaliseks majutuseks või teenus on üles ehitatud majutusteenuse loogikale, võib maksukäsitlus olla teine.
Millal kinnisvara üürimine ja käibemaks kokku puutuvad?
Kõige sagedamini muutub teema aktuaalseks ärikinnisvara puhul. Büroo, kaubanduspind, ladu või muu mitteeluruum võib sõltuvalt olukorrast olla maksustatud käibemaksuga. See ei ole pelgalt tehniline detail, vaid mõjutab otseselt nii lõpphinda kui ka poolte rahavoogu.
Siin tuleb mängu see, kes on üürileandja ja kes on üürnik. Kui mõlemad on ettevõtluses tegutsevad pooled, võib käibemaksuga üürimine olla mõnel juhul loogiline ja isegi kasulik, eriti kui kulude sisendkäibemaksu arvestus on oluline. Kui aga üürnik ei saa käibemaksu tagasi küsida, muutub sama lahendus tema jaoks kohe kallimaks.
Seetõttu ei tasu hinnapakkumist vaadata ainult numbri järgi. 1000 euro suurune üür võib tähendada ühele ettevõttele üht ja teisele hoopis teist kulu, sõltuvalt sellest, kas käibemaks lisandub ning kas seda saab sisendina maha arvata.
Eluruum, äripind ja majutusteenus ei ole üks ja sama
Suur osa segadusest tuleb sellest, et igapäevases keeles nimetatakse kõike „üürimiseks“. Maksustamise vaates on aga vahe sees. Eluruumi pikaajaline üürile andmine elamiseks on üks asi, äripinna kasutusse andmine teine ning lühiajaline majutus kolmas.
Kui omanik annab korteri üheks aastaks elamiseks üürile, on pilt tavaliselt üsna sirge. Kui sama korterit pakutakse lühiajalisteks peatumisteks koos lisateenustega, liigume juba majutusteenuse loogika suunas. Äripinna puhul sõltub maksustamine aga sageli sellest, kuidas leping on vormistatud ja millise maksukäsitluse osapooled valivad.
Just siin tekibki olukord, kus pealtnäha sarnased objektid käituvad maksude mõttes erinevalt. Kliendi jaoks on oluline, et see saaks enne lepingu sõlmimist läbi räägitud, mitte siis, kui esimene arve juba väljas on.
Mida üürileandja peaks enne lepingu sõlmimist läbi mõtlema?
Käibemaksu küsimus ei alga deklaratsioonist, vaid palju varem – hinnastamisest. Kui kuulutad pinna välja vale loogikaga, võib hiljem selguda, et tootlus ei ole see, mida ootasid. Sama kehtib üürniku poolel, kes võib võrrelda pakkumisi, mille tegelik kogukulu pole esmapilgul võrreldav.
Oluline on aru saada, kas sinu plaanitav üürisuhe on sisult eluruumi üür, äripinna üür või teenus, mis sarnaneb majutusega. See mõjutab nii lepingu sõnastust, arvete esitamist kui ka seda, milliseid kulusid saab või ei saa arvesse võtta.
Kui objekt on soetatud investeeringuks, tasub läbi mõelda ka pikem perspektiiv. Kas plaanid pinda hoida aastaid sama kasutusotstarbega, muuta selle kasutust või müüa edasi? Käibemaksu loogika ei puuduta ainult tänast üüriarvet, vaid võib mõjutada kogu investeeringu finantsmudelit.
Checklist: enne kui hinnas kokku lepid
Enne lepingu allkirjastamist tasub kontrollida järgmised punktid:
- kas tegemist on eluruumi, äripinna või lühiajalise majutusega
- kes on üürnik – eraisik või ettevõte
- kas üürisummale lisandub käibemaks või on hind käibemaksuta lõpphind
- kuidas on lepingus kirjeldatud pinna kasutusotstarve
- millised kõrvalkulud ja teenused lisanduvad üürile
- kas vajad enne lepingu sõlmimist raamatupidaja või maksuspetsialisti hinnangut
See kontroll võtab vähe aega, kuid aitab vältida olukorda, kus kasumlikuna tundunud tehing hakkab pärast lepingu algust ootamatult sööma marginaali.
Kinnisvara üürimine käibemaks – kus tehakse enim vigu?
Kõige tüüpilisem eksimus on eeldada, et kõik üüritehingud on automaatselt käibemaksuvabad. Tegelikult sõltub tulemus detailidest. Kui objekt või teenuse sisu liigub eluruumi klassikalisest pikaajalisest üürist eemale, tuleb teema uuesti üle vaadata.
Teine sage viga on see, et hinnaläbirääkimistel räägitakse ainult summast, kuid mitte sellest, kas summa sisaldab käibemaksu. Hiljem avastavad pooled, et nad rääkisid justkui samast hinnast, kuid mõtlesid erinevat lõppkulu. Sellest tekivad tarbetud pinged, mida oleks saanud ühe selge klausliga vältida.
Kolmas viga puudutab investoreid, kes vaatavad ainult ostuhinda ja eeldatavat üüritootlust. Kui maksukäsitlus jääb mudelist välja, võib ka tootlusarvutus olla liiga optimistlik. Eriti siis, kui objekt on piiripealne eluruumi, ärikasutuse või lühiajalise majutuse vahel.
Miks professionaalne tehingujuhtimine siin päriselt aitab?
Kinnisvaratehing ei ole ainult sobiva üürniku leidmine. Hea tulemus sünnib siis, kui hinnastus, lepingu loogika ja objekti kasutus sobivad omavahel kokku. Just selles kohas on kogenud partnerist abi, sest me näeme võimalusi, aga märkame ka kohti, kus risk kipub peitu jääma.
Tallinnas ja Harjumaal liigub turul palju väga erineva kasutusega pindu. Sama maja sees võib olla kodusid, kodukontoreid, investeerimiskortereid ja ärikasutuses pindu. Mida mitmekesisem on objekt, seda olulisem on enne turule minekut läbi mõelda, milline üürimudel on mõistlik ning kuidas see mõjutab kogu tehingu ülesehitust.
Kui otsid üürimiseks või investeeringuks sobivaid võimalusi, vaata ka meie aktiivseid pakkumisi objektid. Kui sind huvitab investori vaade väiksemale üürikinnisvarale, annab lisamõtteid ka lugu kuidas tudengikorterist teha nutikas investeering.
Kuidas käibemaks mõjutab üürihinda ja tootlust?
Üürileandja vaatest on kõige olulisem küsimus see, kui palju jääb tehingust kätte pärast kõiki kulusid. Üürniku vaatest loeb see, kui suur on igakuine kogukulu. Käibemaks võib neid kahte vaadet nihutada rohkem, kui esmapilgul tundub.
Kui pind on käibemaksuga üüritav, tuleb arvestada, et turul peab leiduma üürnik, kelle jaoks selline hinnatase on vastuvõetav. Mõne ettevõtte jaoks ei ole see probleem. Teise jaoks võib sama pind muutuda liiga kalliks, isegi kui baasüür on konkurentsivõimeline.
Seetõttu ei ole olemas üht universaalset vastust, kas käibemaksuga või käibemaksuta mudel on parem. Õige lahendus sõltub objekti liigist, sihtüürnikust, omaniku eesmärgist ja sellest, kuidas kogu investeering on üles ehitatud.
KKK
Kas korteri üürile lisandub alati käibemaks?
Ei. Pikaajalise eluruumi üürimise puhul käibemaks tavaliselt ei lisandu, kuid täpne käsitlus sõltub tehingu sisust.
Kas äripinna üürimisel võib käibemaks rakenduda?
Jah. Äripindade puhul on käibemaksu küsimus sagedamini päevakorras ja see tuleb enne lepingu sõlmimist kindlasti läbi arutada.
Kas lühiajaline korteri väljaüürimine on sama mis tavaline üür?
Mitte alati. Kui teenus sarnaneb sisult majutusele, võib maksukäsitlus erineda tavalisest pikaajalisest üürisuhtest.
Mida peaks üürileandja enne hinna määramist kontrollima?
Eelkõige objekti kasutusotstarvet, üürniku profiili, lepingu sisu ja seda, kas hinnale lisandub käibemaks või mitte.
Kas maakler saab maksunõu anda?
Maakler aitab sul tehingu loogika ja riskikohad läbi mõelda, kuid lõpliku maksukäsitluse kinnitamiseks tasub vajadusel konsulteerida raamatupidaja või maksuspetsialistiga.
Kui soovid kinnisvara üürile anda või sobivat investeerimisobjekti leida nii, et olulised detailid saaksid algusest peale õigesti paika, siis Võta ühendust. Selge plaan annab tehingule kindluse ja teeb otsustamise oluliselt lihtsamaks.