Ostuleping on peaaegu valmis, pank on valitud ja unistuste kodu leitud. Siis kerkib sageli küsimus: kes tellib hindamisakti koduostul? Vastus mõjutab nii tehingu ajakava kui ka ostja eelarvet. Enamasti tellib hindamisakti ostja, sest pank vajab laenuotsuse tegemiseks sõltumatu eksperdi hinnangut kinnisvara turuväärtusele.
Hindamisakt ei ole pelgalt kohustuslik dokument. See on oluline kontrollpunkt, mis aitab veenduda, et kokkulepitud ostuhind, omafinantseering ja laenusumma moodustavad reaalselt toimiva terviku. Kogenud maakler aitab selle sammu õigel ajal protsessi tuua, et notarisse jõudmist ei lükkaks edasi üks puuduv dokument.
Miks pank hindamisakti küsib?
Panga vaates on ostetav kodu laenu tagatis. Hindamisakt annab pangale professionaalse ja põhjendatud hinnangu, milline on korteri, maja või krundi tõenäoline turuväärtus konkreetsel ajahetkel. Hindaja ei lähtu ainult kuulutuse hinnast ega ostja emotsioonist, vaid võrdleb objekti piirkonna tegelike tehingute, seisukorra, asukoha ja omadustega.
See tähendab, et ostuhind ja hindamisaktis toodud väärtus ei pea alati olema võrdsed. Tallinna ja Harjumaa nõutud piirkondades võib hea kodu eest makstav hind kujuneda kõrgemaks, sest ostjaid on mitu või objektil on omadusi, mida tabelisse on keeruline panna. Samal ajal võib hindaja leida puudusi, mis piiravad vara väärtust: remontimata tehnosüsteemid, keeruline planeering, ebaselge kasutusluba või nõrgem likviidsus.
Pank arvestab laenu andmisel üldjuhul madalamat väärtust – ostuhinda või hindamisaktis toodud turuväärtust. Seetõttu tasub rahastamisvõime läbi mõelda enne, kui tehakse siduv pakkumine. Kodu ostmise tegelik eelarve ei piirdu ainult sissemaksega – sellest saad lähemalt lugeda artiklist Kui palju maksab päriselt oma kodu ostmine Eestis?.
Kes hindamisakti tellib ja selle eest tasub?
Tavapärases koduostu tehingus on tellijaks ostja. Ostja valib panga nõuetele vastava hindaja, sõlmib tellimuse ning tasub hindamisakti eest. See on loogiline, sest dokument on vajalik eelkõige ostja laenutaotluse menetlemiseks ja pank väljastab laenuotsuse just ostja finantsvõime ning tagatise väärtuse koosmõjus.
Müüja ülesanne on seejuures anda hindajale ligipääs kinnisvarale ning vajadusel edastada olemasolevad dokumendid. Korteri puhul võivad olulised olla näiteks plaanid, info tehtud tööde kohta või ühistut puudutavad andmed. Eramu korral vaadatakse tihti tähelepanelikult ehitusdokumentatsiooni, kasutusotstarvet, kommunikatsioone ja kinnistu piire.
On ka erandeid. Kui müüja soovib enne müüki saada professionaalset hinnangut õige hinnastamise jaoks, võib ta hindamisakti ise tellida. Selline akt ei pruugi aga hiljem ostja panga jaoks sobida, sest pangal võivad olla oma nõuded hindaja valikule, akti vanusele või tellija andmetele. Seega ei tasu eeldada, et müüja tellitud akt vabastab ostja alati uuest kulust.
Millal hindamine protsessis tellida?
Kõige turvalisem on alustada pangaga suhtlemisest enne aktiivset koduotsingut. Laenueelse otsuse või vähemalt oma võimaluste selge kaardistamise järel tead, millises hinnaklassis saad otsuseid teha. Kui sobiv kodu on leitud, räägi pankadega läbi, milliste hindajate akte nad aktsepteerivad ning kui kaua menetlus tavaliselt aega võtab.
Hindamisakti tellimise õige hetk sõltub kokkuleppest müüjaga. Sageli tehakse pakkumine tingimusega, et ostja saab pangast rahastuse. Pärast pakkumise aktsepteerimist tasub hindaja tellida kiiresti, sest vaatamise, akti koostamise, panga menetluse ja notariaja kokkusobitamine võtab aega.
Liiga vara tellides võib raha kuluda objektile, mille ostmiseni ei jõuta. Liiga hilja tellides võib aga müüja kaotada kannatuse või jääda tehing ootele. Maakler aitab paika panna realistliku ajakava, hoiab suhtluse müüja, ostja ja vajadusel pangaga liikumas ning ennetab olukordi, kus olulised sammud jäävad viimasele nädalale.
Mis juhtub, kui hindamisakti väärtus on ostuhinnast madalam?
See olukord ei tähenda automaatselt, et koduost jääb ära. Küll aga muutub arvutus. Kui pank annab laenu madalama hindamisväärtuse alusel, peab ostja katma suurema osa ostuhinnast oma vahenditega või leidma täiendava tagatise, kui pank selle lahendusega nõustub.
Näiteks kui ostuhind on 250 000 eurot, kuid hindaja leiab turuväärtuseks 235 000 eurot, arvutab pank finantseerimise sageli just 235 000 euro põhjal. Kui ostjal ei ole puuduva osa katmiseks piisavalt lisaraha, tuleb pidada müüjaga hinnaläbirääkimisi või hinnata rahulikult teisi võimalusi.
Siin on oluline eristada turuväärtust ja isiklikku väärtust. Vaade pargile, kodu lähedus vanavanematele või haruldaselt hästi toimiv planeering võivad olla pere jaoks väga väärtuslikud. Pank vaatab aga tagatise müüdavust ja võrreldavust. Hea otsus sünnib siis, kui emotsioon saab kaasa rääkida, kuid numbrid peavad samuti vastu.
Koduostja kontrollnimekiri hindamisaktiks
Enne hindamisakti tellimist tasub teha mõned selged sammud. Nii püsib tehing kontrolli all ning väheneb risk, et rahastamine venib ühe detaili tõttu.
- Küsi pangalt, milliste hindajate või hindamisettevõtete aktid neile sobivad.
- Lepi müüja või maakleriga kokku aeg, mil hindaja pääseb kinnisvaraga tutvuma.
- Kontrolli, et ostuhind, sissemakse ja võimalik rahaline puhver on realistlikud ka siis, kui hindamisväärtus tuleb veidi madalam.
- Vaata üle objekti dokumentatsioon ning küsi enne pakkumise tegemist selgitusi võimalike ümberehituste, kasutuslubade ja koormatiste kohta.
- Arvesta ajakavasse hindaja töö, panga menetlus ja notariaja broneerimine.
Kui oled alles sobivat kodu otsimas, saad City Property müügiobjektidega tutvuda siit. Õige objekt ei ole ainult hea asukoht ja ilus pilt – see peab sobima ka sinu finantsplaani ning järgmiste aastate eluviisiga.
Maakleri roll ei piirdu ukse avamisega
Hindamisakt on üks neist etappidest, kus professionaalne tehingujuhtimine annab kõige rohkem rahu. Maakler aitab juba enne pakkumist mõista, millised küsimused võivad pangas või hindajal tekkida, milliseid dokumente vajad ning milline tähtaeg on mõistlik. See ei asenda hindajat ega panka, kuid hoiab inimesed ja info samas rütmis.
Eriti oluline on see siis, kui ostja peab enne uue kodu soetamist müüma oma praeguse elamise, kui tehingus on mitu omanikku või kui ostetav vara vajab lisaselgitusi. Me näeme võimalusi ka keerukates protsessides, kuid ei tee tühje lubadusi. Iga tehing vajab konkreetset plaani, selget suhtlust ja otsuseid, mis lähtuvad sinu tegelikust olukorrast.
KKK: hindamisakt koduostul
Kas hindamisakt on alati vajalik?
Kui ostu rahastatakse pangalaenuga, on hindamisakt üldjuhul vajalik. Oma vahenditega ostes ei ole see tavaliselt kohustuslik, kuid suurema ostu puhul võib sõltumatu hinnang siiski anda kindlust.
Kui kaua hindamisakt kehtib?
Kehtivusaeg sõltub pangast ja turuolukorrast, kuid enamasti eelistatakse hiljuti koostatud akti. Küsi oma pangalt täpset nõuet enne tellimuse esitamist.
Kas ostja võib valida ükskõik millise hindaja?
Mitte alati. Pangal võib olla nimekiri aktsepteeritud hindajatest või hindamisettevõtetest. Seepärast tasub see enne tellimist pangaga üle kontrollida.
Kas hindamisakt võib muuta ostuhinda?
Akt ei muuda kokkulepitud hinda automaatselt, kuid võib anda ostjale põhjuse hinnaläbirääkimisteks. Lõplik tulemus sõltub müüja, ostja ja tehingu tingimuste kokkuleppest.
Kas maakler saab hindamisakti tellida?
Maakler saab protsessi korraldada ja sobiva hindaja leidmisel assisteerida, kuid tellijaks ning tasujaks on tavaliselt ostja. Nii on rollid ja vastutus tehingus üheselt selged.
Hindamisakt ei peaks olema samm, mis võtab koduostu hoogu maha. Õigel ajal tellituna annab see kindluse edasi liikuda ja aitab teha otsuse, millega tunned end hästi ka pärast võtmete kättesaamist. Kui soovid, et kogu ostuprotsess oleks algusest lõpuni selgelt juhitud, Võta ühendust.