Korteri müügihind on kokku lepitud, pangalaenu otsus olemas ja notarisse aeg broneeritud. Siis tekib täiesti praktiline küsimus: kes maksab notaritasu kinnisvaratehingus? Eestis ei ole sellele alati üht automaatset vastust, sest kulude jaotus on poolte kokkuleppe küsimus. Küll aga on välja kujunenud tavad, mida tasub teada juba enne pakkumise tegemist või ostuhinna üle läbirääkimist.
Notaritasu on üks osa tehingukuludest, mitte ebameeldiv üllatus tehingu lõpus. Kui kulud on varakult läbi räägitud, liigub kodu ost või müük rahulikult edasi ning mõlemad pooled teavad täpselt, mille eest nad maksavad.
Notaritasu maksab see, kes lepitakse kokku
Kinnisvaratehingu notari tasu ei määra seadus automaatselt ainult ostja või ainult müüja kanda. Osapooled võivad kokku leppida, et kulud maksab ostja, müüja või tasutakse need võrdsetes osades. Sama põhimõte kehtib tavaliselt ka riigilõivu puhul, mis kaasneb omandiõiguse kandmisega kinnistusraamatusse.
Tallinna ja Harjumaa tavapraktikas tasub ostja sageli nii notaritasu kui ka omandi registreerimise riigilõivu. Loogika on lihtne: ostja saab tehingu tulemusena uue omandiõiguse. Kuid see ei ole reegel, millest ei saaks kõrvale kalduda. Kui turuolukord, objekti seisukord või läbirääkimiste positsioon seda toetab, võib müüja võtta enda kanda osa kuludest või lepitakse kokku 50/50 jaotus.
Oluline on, et kokkulepe oleks selge enne notariaalse lepingu ettevalmistamist. Hiljem, kui kõik muud tingimused on juba paigas, võib kulude teema tekitada tarbetut pinget.
Mida notaritasu tegelikult katab?
Notar ei ole pelgalt lepingu allkirjastamise koht. Notar kontrollib tehingu õiguslikku raami, selgitab lepingu sisu ja tagajärgi ning aitab veenduda, et osapoolte tahe oleks korrektselt vormistatud. Kinnisvara omandi üleandmiseks on notariaalne vorm vajalik just selleks, et nii ostja kui ka müüja oleksid kaitstud.
Notaritasu suurus sõltub tehinguväärtusest ja toimingute mahust. Lihtne korteri ostu-müügileping on üldjuhul väiksema kuluga kui tehing, kus lisanduvad hüpoteegid, kaasomanikud, volitused, servituudid, kasutuskorra kokkulepped või keerukam rahastamisskeem.
Lisaks notari tasule tuleb eraldi arvestada riigilõivuga. See on tasu kinnistusraamatu kande eest, näiteks uue omaniku ja panga hüpoteegi registreerimisel. Pangalaenuga ostu korral võivad tehingusse lisanduda veel panga hindamisakti, lepingutasu ja tagatiste vormistamise kulud.
Millal maksab notaritasu tavaliselt ostja?
Ostja tasub kulud enamasti siis, kui tegemist on tavapärase vaba turu tehinguga ja müüja ei ole andnud eraldi põhjust hinnas või tingimustes järeleandmiseks. Eriti levinud on see olukord korterite ja eramute müügil, kus ostja soovib omandiõigust enda nimele ning finantseerib ostu pangalaenuga.
Ostjal tasub notaritasu käsitleda kodu ostmise tervikeelarve osana. Ainult sissemakse ja ostuhinna vaatamine annab sageli liiga optimistliku pildi. Tegelik eelarve peab jätma ruumi ka hindamisaktile, pangakuludele, riigilõivule, võimalikule kolimisele ning esimeste remondi- või sisustustööde jaoks.
Kui otsid kodu ja soovid võrrelda pakkumisi realistliku kogukuluga, tasub otsus teha mitte üksnes kuulutuse hinna, vaid kogu tehingu rahavajaduse põhjal. Just nii jääb ruumi ka sellele, mis uue kodu puhul päriselt loeb – turvalisele algusele ja oma elurütmi sobivale valikule.
Millal võib notaritasu jääda müüja või mõlema poole kanda?
Müüja võib notaritasu enda kanda võtta näiteks siis, kui see aitab ostjal kiiremini otsustada või teeb pakkumise konkurentsitihedas olukorras atraktiivsemaks. Mõnikord kasutatakse seda läbirääkimistes alternatiivina ostuhinna alandamisele. Müüja jaoks võib mõnesaja euro suurune kulude katmine olla mõistlik, kui see aitab jõuda kindla ostjani ja hoida tehingu ajakava paigas.
Kulude jagamine pooleks on samuti täiesti toimiv lahendus. See sobib eriti olukordadesse, kus mõlemal poolel on tugev läbirääkimispositsioon, kuid eesmärk on jõuda kiiresti tasakaalustatud kokkuleppeni. Näiteks võib poolteks jagada notaritasu, samal ajal kui ostja tasub omandiõiguse kinnistamise riigilõivu.
Uusarenduste puhul võib kulude jaotus erineda tavapärasest järelturutehingust. Arendaja müügitingimused võivad ette näha konkreetse jaotuse ning ostjal tasub see enne broneerimislepingu või võlaõigusliku lepingu sõlmimist tähelepanelikult üle vaadata. Tingimused võivad varieeruda projekti, müügietapi ja kampaania järgi.
Kes maksab notaritasu kinnisvaratehingus laenuga?
Laenuga ostu puhul tuleb eristada ostu-müügilepingut ja panga tagatisega seotud toiminguid. Ostja kannab tavaliselt kulud, mis tekivad tema laenu ja hüpoteegi seadmisest, sest need on vajalikud ostja finantseerimise korraldamiseks. Müüja kulud võivad omakorda tekkida siis, kui tema olemasolev hüpoteek tuleb kustutada või pangaga seotud kohustused lõpetada.
Kui müüdav kinnisvara on koormatud hüpoteegiga, ei tähenda see iseenesest probleemset tehingut. See tähendab lihtsalt, et maksete järjekord, pangale tasumine ja hüpoteegi kustutamine tuleb notari deposiitkonto ning lepingutingimuste kaudu läbimõeldult korraldada. Siin võib üks detail muuta kogu ajakava, mistõttu tasub protsessi juhtida tervikuna, mitte ainult lepingu allkirjastamise päeval.
Hea maakler aitab osapooltel juba varases faasis kaardistada, millised kohustused kinnisvaraga kaasnevad ja milliseid dokumente on vaja. Nii ei jää kulude, pangakirjade ega tähtaegade taha kinni tehing, mille jaoks ostja ja müüja on sisuliselt valmis.
Kuidas leppida kulud kokku ilma ebamugavuseta?
Notaritasu teemast tasub rääkida sama loomulikult nagu valdusaja, hinna või mööbli sissejäämise tingimustest. Kõige selgem on fikseerida kulude jaotus ostupakkumises, broneerimislepingus või muus poolte vahelises kirjalikus kokkuleppes. Sõnastus ei pea olema keeruline, kuid see peab jätma võimalikult vähe tõlgendusruumi.
Näiteks võib kokku leppida, et ostja tasub notari tasu ja omandiõiguse kinnistamise riigilõivu, müüja aga tasub oma hüpoteegi kustutamisega seotud kulud. Kui kulud jagatakse pooleks, tasub täpsustada, kas jagamine puudutab ainult ostu-müügilepingu notarikulu või ka muid toiminguid.
Ära eelda, et teine pool peab mingit jaotust iseenesestmõistetavaks. Kinnisvaratehingus on palju harjumusi, kuid lõplikult loeb ikkagi konkreetne kokkulepe. Professionaalne tehingujuhtimine tähendabki, et olulised küsimused saavad vastuse enne, kui neist kujuneb takistus.
Kontrollnimekiri enne notarisse minekut
Enne notariaja kinnitamist vaata pooltega üle järgmised punktid:
- leppige kirjalikult kokku, kes tasub notaritasu ja riigilõivu;
- küsige notaribüroolt või tehingut korraldavalt spetsialistilt kulude esialgne kalkulatsioon;
- kontrollige, kas kinnisvaral on hüpoteeke, keelumärkeid või muid kandeid;
- pangalaenuga ostes kooskõlastage panga tingimused ja vajalikud dokumendid aegsasti;
- määrake maksete järjekord, valduse üleandmise kuupäev ning kommunaalkulude arvestuse hetk;
- lugege lepingu projekt rahulikult läbi ja küsige selgitust iga punkti kohta, mis jääb ebaselgeks.
See kontroll ei võta palju aega, kuid võib säästa päevi ootamist ja palju närve. Kodu ostmine või müümine on suur otsus ning hea ettevalmistus loob sellele kindla aluse.
KKK: notaritasu kinnisvaratehingus
Kas notaritasu saab jagada pooleks?
Jah. Pooled võivad kokku leppida, et notaritasu tasutakse võrdselt või mõnes muus proportsioonis. Kokkulepe tuleks kirjalikult fikseerida.
Kas ostja peab alati maksma ka riigilõivu?
Praktikas tasub ostja sageli omandiõiguse kinnistamise riigilõivu, kuid ka see on poolte kokkuleppe küsimus. Laenuga ostu korral tasub ostja tavaliselt ka oma hüpoteegi kandega seotud riigilõivu.
Kas müüja hüpoteegi kustutamise eest maksab ostja?
Üldjuhul kannab müüja oma senise laenu ja hüpoteegi kustutamisega seotud kulud. Erand on võimalik ainult siis, kui pooled lepivad selles selgelt teisiti kokku.
Kas notaritasu suurus sõltub kinnisvara hinnast?
Jah, notaritasu kujunemist mõjutab tehinguväärtus ning toimingute arv ja keerukus. Täpsema summa saab tehingu detailide põhjal arvutada notaribüroo.
Millal tuleks notaritasu teema ostupakkumises välja tuua?
Kõige parem on seda teha kohe pakkumise esitamisel või läbirääkimiste alguses. Nii on ostuhind ja kõik sellega seotud kulud mõlemale poolele võrreldavad ning selged.
Kinnisvaratehingus ei loo kindlustunnet ainult õige hind. Selle loob teadmine, et kõik olulised detailid – ka notaritasu – on enne allkirjastamist läbi räägitud. Kui soovid, et ostu või müügi protsess oleks juhitud selgelt ja kindla käega, assisteerib kogenud maakler Sind algusest lõpuni.